债券市场增信法律制度—一般增信方式基本法律框架（三）

债券市场增信法律制度—一般增信方式基本法律框架（三）

《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）

《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）对城市房地产的抵押范围和抵押程序、划拨土地上的房地产的抵押、房地产在抵押后的新增地上物的处置以及当债务人不履行债务时抵押房地产的处置等涉及房地产抵押的问题做了详细的规定。这些规定对于规范房地产抵押的程序和法律纠纷问题起到很大的作用。

对于房地产抵押，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）对于可用于抵押的房地产做了明确的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）第四十八条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”。

对于办理房地产抵押的程序，明确了可以设定房地产抵押的有效书面凭证是土地使用权证书和房屋所有权证书，并规定办理房地产抵押应当签订书面抵押合同。

根据《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令[2007]第六十二号）和《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令[2007]第六十二号）的规定，以划拨土地上房地产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）对于划拨取得的土地使用权，当债务人不能履行或者不能完全履行到期债务时，抵押财产的处置以及处置该抵押房地产时的优先受偿顺位也有详细的规定。这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）第五十一条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。

因新增房屋与抵押财产无法实际分割，对于抵押房地产的新增地上物是否属于抵押财产以及新增地上物的处置问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）第五十二条规定“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令[2007]第七十二号）和《城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例》有关土地使用权的抵押相结合，为房地产和土地使用权设定抵押时，债权人的受益范围以及进行利益分割时发生纠纷时如何处置提供了基本的法律依据。