“8.28新政”能否让房地产债券市场“春风再度” ——安融评级第三十期（上海）投融资者交流会成功举办

9月12日，以“‘8·28新政’能否让房地产债券市场‘春风再度’”为核心主题的安融信用评级有限公司第三十期（上海）投融资者交流会在上海举办。安融评级与来自天风证券、国信证券、中泰国际、复星联合健康保险、浙商租赁、圭顿投资、沁闻投资、厦门国际银行、东亚前海证券、江绵峰私募基金、安洪投资、上海铁金刚实业发展集团、上海森顿投资管理等50余家合作金融机构、学术机构及客户代表齐聚公司上海总部新址，围绕“8·28新政”制度内涵、地产行业运行现状、房地产债券市场机遇与风险演化等议题展开深度研讨。

首先，由安融评级首席经济学家周沅帆博士带来《“8·28新政”能否让房地产债券市场“春风再度”》主题分享，并与现场嘉宾频繁互动、开展深入交流。周沅帆博士指出，“8·28新政”区别于过往“救火式”短期刺激政策，是房地产行业基础制度的系统性重构，从住房销售制度、信贷管理、资本市场支持三大层面补齐制度短板，推行现房销售改革、开发贷主办银行制度、延长个人住房贷款期限、拓宽REITs及资产证券化工具应用等一系列举措，堵住旧模式下高杠杆拿地、预售资金风险、多头授信抽贷等行业漏洞，同时打开租赁住房、城市更新、并购重组、存量资产盘活的全新发展空间。

周沅帆博士复盘了当前房地产及地产债市场现状。行业已经迈入存量时代，二手房成交占比持续抬升，行业投资、开工、销售等核心指标仍处在调整区间；地产债经过多轮风险释放，违约规模逐步回落，但市场分化格局显著，当前债券发行高度集中于央国企，民营房企融资占比偏低，不同主体融资成本差距明显。他提出三种情景研判地产债后续走向：积极情景下融资、回款、偿付同步改善带动市场整体修复；审慎情景下销售偏弱、存量债务压力将制约修复力度；中性情景则更大概率成为现实，即市场呈现结构性分化，优质项目、优质主体率先改善，弱资质主体仍将持续出清。政策红利传导至债券偿付，还需要跨越项目资金封闭管理、集团资金上划等现实关卡，不能简单将政策出台等同于信用修复，要以融资实际到账、项目回款兑现、债务偿付改善作为观测市场回暖的核心信号。

在圆桌讨论环节，与会嘉宾围绕新政落地效果、房企债务化解路径、地产债投资甄别逻辑、存量资产盘活路径、风险识别观察指标等市场热点各抒己见。嘉宾普遍认为，“8·28新政”为行业建立长期健康运行的制度框架，有助于修复市场预期，但房地产债券市场迎来全面“春风”尚需时间，行业修复高度依赖商品房销售回暖、项目现金流持续改善，投资端仍应当坚持区分项目资质、甄别主体信用，理性看待政策红利。

本次交流会立足行业宏观大势、聚焦债市市场痛点、研判政策落地后的演化趋势，实现政策解读、市场复盘、风险研判、思路碰撞的多重价值，为机构投资者、金融从业者、实体企业搭建高效的交流对接平台。未来，安融评级将持续深耕信用研究，紧盯房地产行业政策迭代与债市周期变化，常态化组织投融资交流研讨活动，持续输出专业市场研判成果，助力各类市场主体把握行业趋势、科学开展投融资决策，赋能债券市场平稳健康运行与实体经济高质量发展。