安融评级正式发布《类REITs结构化产品信用评级方法与模型》

2024年5月16日，安融评级正式发布《类REITs结构化产品信用评级方法和模型（PJFM-JGH-LREITSJGHCP-2024-V1.0）》。类REITs结构化产品是指以私募基金份额、信托受益权、有限合伙份额等为基础资产，直接或间接对持有标的资产的项目公司股权及债权进行投资的结构化产品。基础资产的还款来源为标的资产运营产生的现金流及处置款。标的资产包括商业物业、基础设施和其他类。其中，商业物业主要包括商业写字楼、零售物业和酒店公寓等；基础设施主要包括传统基础设施有机场、港口和收费公路等，新型基础设施有5G基建和数据中心等。

安融评级类REITs结构化产品评级框架分为五大部分：基础资产分析、现金流分析及压力测试、交易结构分析、产品主要风险分析和主要参与方分析。安融评级首先对标的资产运营情况及运营方的履约能力进行分析；其次，分析该产品现金流情况，并进行压力测试；再次，评价交易结构是否存在法律瑕疵；然后，分析该产品面临的主要风险；最后，分析主要参与方能否尽职履责。

安融评级认为类REITs产品具有如下主要风险：标的资产运营现金流波动风险、标的资产评估价值下跌风险、标的资产处置风险、他项权利负担风险、所得税抵扣风险、现金流流转风险、集中回售风险和资金混同风险。同时，安融评级也认为类REITs结构化产品一般具有如下几个优势：实现“轻资产”转型、丰富收入种类、优化财务报表、提升资本循环速度和未来可对接公募REITs。

自2014年5月首单类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”设立以来，我国开启了类REITs产品发行的序幕。2020年4月，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。2022年5月，国务院办公厅下发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号文），提出“积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产”，为基础设施类REITs被纳入国家层面盘活存量资产的政策工具箱、进一步扩容发行奠定了基调。截至2024年4月30日，银行间和交易所市场共计发行206只类REITs产品，发行总额为3850.68亿元。

安融评级紧抓金融产品创新契机，研究探索类REITs产品信用评级方法和模型，为REITs全类型、全产业链产品在资本市场长远发展奠定了坚实的信用评级理论和方法、模型基础。